房贷计算器

月供里到底由什么构成

等额本息月供是这样定出来的:让同一个金额、在整个期限内每期都还,刚好把本金和这笔贷款一生要产生的全部利息一起还清。公式不直观,但结果的形状很直观 —— 利息是按"还没还掉的余额"计收的,所以第一个月利息最多(那时几乎什么都还没还),之后慢慢减少。

以 30 万、年利率 6.5%、30 年为例:月供 1,896.20 元,其中第一个月有 1,625.00 元是利息,只有 271.20 元真正在还本金。整笔贷款要付的利息是 382,633 元 —— 比借的本金还多。

还本超过付息的那个转折点出现在第 233 期,也就是 30 年期的第 19 年之后。头 19 年,你主要是在"租"这笔钱。这一条解释了本页的大部分建议:任何能及早降低本金的做法效果都被放大,因为它抹掉的是本来要滚上几十年的利息。

它同时也解释了短年限的吸引力。同样 30 万,6%、15 年:月供 2,531.57 元,比上面多 635 元,但总利息从 382,633 元降到 155,683 元。每月多掏,总额少付很多。

月供不等于你账上被扣的钱

贷款机构和房产平台说的"月供",通常只指本金加利息。真正从你卡上划走的钱比这个多,差额就是第一次买房最容易踩空的地方。

房产税和房屋保险通常按月预存进一个代管账户,到期由服务商代缴。它们会算进你每月要准备的钱里,但它们不是贷款的一部分。物业费,或者没有物业时房子本身的维护,是第三笔;而维护恰恰是最容易被忘掉的一笔 —— 常见的预算口径是按房价每年 1%,30 万的房子就是每月 250 元,而且是在前面所有项之外。

如果首付低于两成,一般还会有贷款保险。它通常在本金降到原房价的 80% 之后终止 —— 这本身就是一个提前还本的理由:它能让一整行预算消失,而不只是省点利息。

这个计算器刻意把这几类钱分开摆:大字号那个数是本金加利息,因为那才是你和贷款机构报价对比的对象;它下面的"每月总支出"才是你该用来做预算的数字。

为什么早还的一块钱比晚还的一块钱值钱得多

因为利息按未还余额计收,第 2 年多还的一块钱,会在之后的 28 年里每一年都替你省利息。同样一块钱放到第 25 年再还,只省 5 年,然后贷款反正也结束了。差距很大,而且不是一点点。

还是那笔 30 万、6.5%、30 年的贷款:每月多还 100 元,312 期还清而不是 360 期,总利息从 382,633 元降到 321,639 元 —— 用 36,000 元的额外还款换回 60,995 元。每月多还 200 元,277 期还清(提前将近七年),省下 103,449 元。

两点补充。第一,额外还款本质上是把"本来迟早要还的钱"提前还,不是额外费用。第二,真正该做的比较是:这笔钱放在别处能干什么。提前还掉 6.5% 的贷款,等于锁定了一个免税的 6.5% 收益 —— 和多数保本的去处相比这很不错,和长期持有分散化投资组合的历史回报相比则偏低,而后者显然没有保证。这个问题这个计算器回答不了你,任何一句话就把它答完的网站,都是在卖东西。

一个实际操作上的提醒:确认额外还的钱是真的冲抵本金,而不是被当成"下一期月供先收了"。不同服务商做法不同,有的你不多说一句,它就按预缴下期处理,那每还一次收益就晚一个月。

这个计算器算什么,不算什么

它算的是固定利率、等额本息的贷款:利率全程不变、每期还款相同、到期本金正好归零。这是最常见的一种贷款,也是唯一一种能凭三个数字老老实实排出明细表的贷款。

它不算浮动利率贷款 —— 那种的利率会按约定周期重定,重定之后的月供取决于一个没人能预测的指数。它也不算只还息阶段、气球贷、负摊销;不算贷款保险(那取决于贷款成数和各家机构的规则);不算按日计息 —— 部分地区采用这种算法,会让第一期和最后一期与中间各期略有不同。

所以这里给出的数字,是一笔普通固定利率贷款的估算,不是报价。贷款机构给你的还款计划表为准:费用、扣款日、你所在地区的计息规则,他们知道,这一页不知道。

它真正好用的地方是比较。年限差五年、利率差四分之一个点、每月多还 150 元 —— 这些差异恰好是这类模型算得准的部分,也正是签字之前值得问清楚的问题。

怎么看明细表,怎么和银行对账

明细表有四列,其中一列比另外三列都重要:剩余本金。其余的月供、利息、本金都是由它推出来的。如果银行账单上同一个月的余额和这里一致,两边就是对上的,其余也会一致。如果不一致,以银行为准,差异通常来自四件事:某笔费用被并进了贷款、一次额外还款比你预期晚到账一个月、首次扣款日不在放款后整一个月、或者第一个不完整月份按日计息。

如果你是在做规划而不是对账,看按年汇总那一栏。三十行年度合计就告诉你这笔贷款每年花多少钱、本金降得多快;360 行按月明细说的是同一件事,只是多了十一倍的细节 —— 那是用来核对某一张具体账单的。

导出的 CSV 会逐月写出日期、利息与本金的拆分、额外还款额和期末余额。用任何表格软件都能打开,是回答这一页没问的问题最快的办法:比如你打算卖房那个月的余额是多少,或者某个纳税年度的利息合计是多少。